BẢNG GIÁ ĐẤT MỚI ẢNH HƯỞNG THẾ NÀO ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Việc nhà nước tăng giá đất ở các tỉnh thành đã làm biến động không nhỏ thị trường bất động sản trong nước, đặc biệt là ở các tỉnh thành tập trung dân cư đông đúc như Hà Nội và TP.HCM.

Vừa qua, Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ – Trưởng ban Chỉ đạo điều hành giá vừa chỉ đạo Bộ Tài nguyên Môi trường khẩn trương hoàn thiện trình Chính phủ ban hành nghị định thay thế Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất, đảm bảo phù hợp với thực tế để UBND cấp tỉnh kịp thời xây dựng và công bố bảng giá đất vào ngày 1/1/2020 theo quy định của Luật Đất đai.

Dự kiến, bảng giá đất áp dụng cho năm 2020 – 2024 tại Hà Nội sẽ tăng bình quân 15 – 30%; tại Bình Dương tăng 45 – 95%; giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ… với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10 – 14% giá thành.

Riêng tại Hà Nội, UBND TP. Hà Nội mới đây đã có đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất sau khi lấy ý kiến góp ý vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024. Trong đó, giá đất ở đô thị dự kiến cao nhất hơn 200 triệu đồng/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ (giá áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019 là 162 triệu đồng/m2).

Khung giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho tất cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nên không sát với thực tế từng địa phương, đặc biệt các đô thị như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các tỉnh công nghiệp hóa cao. Điều này làm hạn chế tính chủ động và khả năng điều chỉnh giá đất của các địa phương này.

Hà Nội là một trong những địa phương chịu tác động lớn từ việc điều chỉnh giá đất

Riêng tại TP.HCM, UBND thành phố đã có quyết định số 51 ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần. Điểm bất hợp lý là sau khi đã vận dụng mức trần của khung thì giá đất cao nhất được quy định tại bảng giá đất của thành phố cũng chỉ có giá trị bằng khoảng 30% giá đất thực tế trên thị trường. Bên cạnh đó, theo quy định thì mức thấp nhất trong bảng giá đất do thành phố ban hành lại không được thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ ban hành nên không phù hợp với tình hình thực tế của thành phố.

Tăng khung giá đất ảnh hưởng như thế nào tới thị trường bất động sản?

Nhiều người dân ủng hộ đề xuất tăng khung giá đất để trả lại giá trị thật trên giấy tờ cho mảnh đất của họ. Các chuyên gia cho rằng, việc thay đổi khung giá đất kéo theo hàng loạt thay đổi liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất.

Theo đề xuất của Thành phố Hà Nội, giai đoạn 2020 – 2024, khung giá đất trung bình sẽ tăng 30%. Điều này sẽ tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản. Ở mức độ nào đó, theo các chuyên gia, sẽ tác động tiêu cực đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ảnh hưởng đến nhu cầu tiếp cận nhà ở của người dân vốn dĩ đang rất khó khăn hiện nay.

Theo thống kê mới nhất của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

Theo các doanh nghiệp, nếu khung giá đất tăng chắc chắn sẽ tác động đến nguồn cung dự án mới. Bởi doanh nghiệp khó xoay xở tiền sử dụng đất và các chủ đầu tư chắc chắn sẽ tính chi phí đất vào giá bán cho người dân.

Khung giá đất cần được tính toán như thế nào?

Theo quy định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới. Năm 2020 chính là thời điểm phải có khung giá đất mới. Bởi vậy, suốt cả 1 năm qua và ngay trong những tháng cuối năm nay, không ít doanh nghiệp đang thấp thỏm chờ đợi thông tin về sự thay đổi trong khung giá đất mới. Rõ ràng, việc tăng khung giá đất sẽ có tác động không nhỏ tới thị trường. Tại TP.HCM, Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng vừa có văn bản góp ý về khung giá đất.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, các văn bản hiện hành về định giá khung giá đất đang dẫn đến tình trạng giá đất của các tỉnh, thành trực thuộc Trung ương bất hợp lý. Đơn cử như bảng giá đất TP.HCM chỉ bằng khoảng 30 – 50% giá trên thị trường.

Bảng giá đất mới ở TP.HCM chỉ bằng khoảng 30 – 50% giá trên thị trường gây ra những khó khăn lớn cho các cấp quản lý cũng như người dân

Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng đề xuất, đối với hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM cần có khung giá đất riêng. Hiệp hội kiến nghị bãi bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần”, nên giao quyền cho Hội đồng nhân dân, UBND cấp tỉnh chủ động, chịu trách nhiệm ban hành “Bảng giá đất” để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế địa phương.

Theo ý kiến của các chuyên gia, khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội. 

Với thị trường bất động sản, giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Ngoài ra, mức giá đất quá cao sẽ đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Phúc Hưng Group