DỰ ĐOÁN TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2020

Năm 2019 chứng kiến nhiều sự biến động của thị trường bất động sản, nhất là sự sụt giảm nguồn cung mới và lượng giao dịch. Dự báo, năm 2020 thị trường BĐS có dấu hiệu hồi phục trở lại với dòng sản phẩm chủ đạo là căn hộ giá rẻ và đất nền. Tuy nhiên vẫn còn tồn đọng không ít khó khăn bởi vướng mắc về thắt chặt tín dụng BĐS, pháp lý chưa được giải quyết…

Thị trường bất động sản 2019 có nhiều biến động

Theo số liệu tổng hợp từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, toàn thị trường trong năm 2019 giảm sút về nguồn cung sản phẩm nhưng vẫn ghi nhận có sự phát triển khá tốt. Số lượng dự án mới xuất hiện giảm nhưng số lương căn hộ vẫn giữ mức tương đương hoặc nhiều hơn so với năm 2018.

So với năm 2018, mức độ quan tâm của khách hàng đối với lĩnh vực BĐS tăng 2.8%; tổng số lượng tin đăng về tất cả loại hình BĐS tăng 42%. Lượng BĐS bán và cho thuê tăng lần lượt là 40% – 50%. Tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt gần 70%, riêng tỷ lệ hấp thụ này tại TP.HCM đạt 95%.

Thị trường bất động sản hồi phục trở lại

Qua những con số trên, có thể thấy thị trường bất động sản phát triển tốt trong nhiều thời gian qua và dự đoán còn nhiều tiềm năng để phát triển trong 2 năm tới.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết: Thị trường BĐS có phần chững lại trong năm 2019 là do nhiều địa phương đẩy mạnh công tác rà soát, thanh tra nhiều dự án BĐS, khiến nguồn cung suy giảm trầm trọng. Trong đó, Hà Nội – Đà Nẵng và Khánh Hòa là những địa phương thực hiện quá trình này khá chậm. Đặc biệt, TP.HCM không có dự án BĐS mới nào được phê duyệt.

Theo dự đoán của các chuyên gia, thị trường bất động sản trong năm 2020 sẽ có dấu hiệu hồi phục trở lại, nguồn cung sẽ tốt hơn năm 2019.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay: Trong năm 2020, những điểm nghẽn về thủ tục pháp lý sẽ sớm được tháo gỡ khi nhiều quy định liên quan đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS sẽ được trình Quốc hội chỉnh sửa, bổ sung. Đặc biệt, dự kiến trình Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới trong năm 2020 sẽ giúp cho doanh nghiệp phát triển.

Theo ý kiến của Ông Neil MacGregor – Tổng giám đốc Savills Việt Nam: Rất khó để dự đoán chính xác khi nào thì Chính phủ sẽ nới lỏng các chính sách rà soát, kiểm tra pháp lý các dự án bất động sản. Dù vậy nhưng xu thế trên thị trường rất dễ nhận thấy chính là rất nhiều đơn vị chủ đầu tư luôn sẵn sang ra mắt các dự án BĐS mới trong 1 khoảng thời gian ngắn ngay khi hoàn thành thủ tục pháp lý với Cơ quan chức năng có thẩm quyền. Do đó, có thể đặt kỳ vọng rằng nguồn cung thị trường BĐS sẽ được cải thiện trong 2 năm tới, nhất là phân khúc BĐS nhà ở.

Nguồn cung và khả năng hấp thụ của thị trường trong năm 2020 sẽ cao hơn năm 2019  cũng là quan điểm của bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam.

Hiện tại, khách hàng có thể xem xét dự án Celesta Rise tại TP.HCM để đón sóng đầu tư 2020

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khó khăn…

Mặc dù dự đoán có dấu hiệu hồi phục trở lại nhưng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn như vướng mắc về pháp lý không dễ giải quyết trong ngắn hạn, thiếu vốn do hạn chế nguồn tín dụng, khó khăn trong tiếp cận đất đai…

Thực tế, thị trường BĐS biến đổi theo chiều hướng bất lợi, không kịp xoay xở vốn để tiếp tục thi công do tác động bởi quy định giới hạn về tỷ lệ vay và siết chặt các khoản tín dụng đối với cá nhân/doanh nghiệp vay kinh doanh BĐS vào đầu năm 2019. Hệ thống ngân hàng tiếp tục siết chặt khi vay vốn trung – dài hạn, dẫn đến nguồn cung BĐS mới trong năm 2020 tiếp tục giảm.

Cụ thể, lãi suất huy động cao đến 8.7%, cộng thêm biên độ 3% khiến lãi suất cho vay lên đến 11%-12%/năm. Đồng thời, nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%. Do đó, ngân hàng phải cẩn trọng hơn trong việc cho vay kinh doanh BĐS cũng là điều dễ thấy.

Thêm vào đó, bảng giá đất mới điều chỉnh được áp dụng trong năm 2020 sẽ đẩy giá bán nhà lên cao. Do đó, doanh nghiệp gặp thêm khó khăn trong việc tiếp cận đất đai, giải phỏng mặt bằng, dẫn đến hệ quả nguồn cung sản phẩm mới cũng bị hạn chế.

Đất nền, Căn hộ giá rẻ – Dòng sản phẩm chủ đạo năm 2020

Ông Hà Quang Hưng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đưa ra dự báo về thị trường BĐS năm 2020 như sau: Nhu cầu về nhà ở tiếp tục tăng, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ giá rẻ. Giá bất động sản cũng tiếp tục tăng.

Căn hộ giá rẻ có thiết kế ấn tượng chắc chắn hút khách an cư và đầu tư trong năm 2020

Theo ông Hưng, nguồn cung nhà ở tại thị trường bất động sản Hà Nội sẽ duy trì ổn định với sản phẩm chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp; giá nhà có thể tăng 1% – 2%. Tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở giảm do có ít dự án được phê duyệt triển khai; giá nhà có thể tăng 4% – 5%. Dự báo thị trường BĐS tiếp tục chững lại tại một số địa phương nổi tiếng về du lịch như Kiên Giang, Nha Trang, Quảng Ninh, Đà Nẵng…

Theo Bộ Xây dựng, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu vực đô thị, cả nước hoàn thành xây dựng khoảng 700.000 căn hộ vào năm 2020. Tuy nhiên, mục tiêu này khó chạm mốc bởi thị trường nhà ở chưa bắt kịp với mức thu nhập của người lao động bình thường.

Khảo sát cho thấy, giá nhà ở trung bình hiện tại cao hơn 25 lần so với thu nhập trung bình năm của người lao động, lớn gấp 5 lần so với các nước phát triển và lớn gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển.

Cũng theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây Dựng, nhu cầu Nhà ở xã hội trên toàn quốc giai đoạn 2011-2020 khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến nay chỉ mới hoàn thành được khoảng 30% kế hoạch.

Như vậy, các doanh nghiệp BĐS có thể khai thác loại hình căn hộ giá rẻ trong năm 2020 để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Hơn nữa, trước tình hình ngân hàng tiếp tục siết chặt tín dụng cho BĐS khiến huy động vốn đầu tư thêm khó thì kênh đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ mang tính khả thi cao đối với DN.

Tiếp theo, giới đầu tư cũng dự đoán đất nền chính là dòng sản phẩm chủ đạo của thị trường bất động sản trong năm 2020. Bởi đặc tính của phân khúc này là đầu tư dài hạn, yêu cầu nhà đầu tư có dòng tiền ổn định. Trước khi đầu tư nên tìm hiểu quy hoạch, tính khả thi của dự án và những giấy tờ pháp lý như Giấy phép xây dựng, Sổ đỏ, Quyết định 1/500…

Phúc Hưng Group

Nguồn tư liệu tham khảo: Cafef.vn, kinhtedothi.vn, thoibaotaichinhvietnam.vn.